L’articolo 41 bis del decreto fiscale D.L. 124/2019 ha previsto che, per i cittadini che abbiano la caratteristica di consumatori, in evidente difficoltà con il pagamento delle rate di mutuo relativamente all’acquisto della prima casa, sarà possibile salvare l’immobile dalla procedura esecutiva, attraverso una rinegoziazione o un rifinanziamento.

Qualora ricorrano specifiche condizioni, il debitore consumatore potrà salvare la sua prima casa di abitazione qualora la banca o una società veicolo abbia avviato la procedura esecutiva immobiliare, relativamente all’immobile adibito a prima casa. Seppur trattandosi di nuova normativa e non potendosi ancora valutarne gli effetti concreti, proviamo ad elencare gli elementi salienti della nuova normativa.

Il consumatore, infatti, potrà richiedere la rinegoziazione del mutuo o un finanziamento o una surroga della garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato avrà lo scopo di estinguere il mutuo in essere, con assistenza del fondo di garanzia per la prima casa e successiva esdebitazione.

Il fondo di garanzia, istituito presso il Med ed istituito con legge 147.2013 offre garanzia sui finanziamenti ipotecari per un ammontare stimato in circa 20 miliardi di euro e la garanzia dovrebbe essere concessa per il 50 per cento della quota capitale.

Esistono , ovviamente, talune condizioni per poter avvalersi dello strumento normativo:

In relazione al debitore:

deve essere consumatore, quindi, persona fisica che non svolga e non abbia svolto alcuna attività imprenditoriale, commerciale, professionale e comunque svolta con partita iva
Nei suoi confronti dovrà essere stata avviata una procedura esecutiva immobiliare, iniziata nel 2010 o entro il 30 giugno 2019
non potrà aver avuto accesso preventivo alla procedura di sovraindebitamento
In relazione al creditore:

dovrà essere un soggetto che esercita l’attività bancaria o una società veicolo
dovrà essere l’unico creditore procedente nella procedura esecutiva
nel caso vi siano altri creditori intervenuti, per poter presentare la richiesta di rinegoziazione, dovrà essere depositata rinuncia alla procedura da parte degli altri creditori intervenuti
In relazione al credito

Esso deve derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile prima casa che rispetti i requisiti previsti per gli atti traslativi a titolo oneroso
All’atto della richiesta il debitore dovrà aver restituito almeno il 10% del capitale mutuato
Il credito complessivo da parte della banca, calcolato ex art 2855 c.c. non potrà essere superiore a 250.000 euro

Intervento fondo di garanzia

Le rinegoziazioni e i finanziamenti potranno, ma non dovranno necessariamente, essere assistite dalla garanzia rilasciata da una apposita sezione del fondo di Garanzia per la prima casa, con dotazione 5 milioni di euro per il 2019. La garanzia è concessa nella misura del 50% del valore di rinegoziazione, inteso come il valore della quota capitale del nuovo finanziamento.

Sospensione procedura esecutiva

La sospensione viene concessa a seguito di istanza congiunta tra il debitore e il creditore, per un massimo di sei mesi.

Il creditore, entro 3 mesi, potrà svolgere una istruttoria sulla capacità reddituale del debitore o di chi si accollerà il debito e comunque rifiutare e ritirare la propria adesione o comunque successivamente negare il consenso alla rinegoziazione o alla stipula di un nuovo mutuo.

Il finanziamento potrà essere concesso anche da una banca diversa da quella del creditore ipotecario.

Questo per sommi capi, ovviamente lo studio legale Di Folca è a vostra completa disposizione per provare ad attuare concretamente tale strumento e quindi vedere salvata la vostra casa e quindi, i sacrifici di anni e anni di lavoro.